El Dorado, seria El Gringo Zilişteanu

Burtosul ăsta se situează exact la baza demenţei populare imobiliare din România. Prin simplele sale apariţii în programele de ştiri ale Antena 1 şi Pro TV a reuşit din 2005-2006 să umfle preţurile chiriilor prin estimări făcute din ...burta lui imensă.
Rezultatele au apărut imediat în piaţă pentru că seriozitatea nu-i în natura românilor, iar frica de-a fi fraieri îi împinge pe cei mai mulţi conaţionali în extrema şmecherilor. Astfel, la o estimare de creştere a chiriilor de 20%...avansată de Zilişteanu pe posturile naţionale, proprietarii din Dorohoi, Roman şi Paşcani, de exemplu, au înmulţit instantaneu chiriile cu un coeficient de 1,2. De aici şi până la mania scumpirilor n-a mai fost decât un pas...prin compararea cu vecinul, că-i aceeaşi zonă, că e verdeaţă, etc. Unde am ajuns? Am ajuns la chirii de nivelul zonei Euro pentru coteţe comuniste dotate cu aragaz cu 2 ochiuri din 1952, frigider Arctic de 60 litri care toacă 60 kwh pe lună, şi cu patul lui mătuşa de-şi dădu duhu...recent.
Cu o astfel de piaţă a chiriilor, şmecherii imobiliari şi-au fructificat lejer tunurile prin vânzarea aceloraşi modele de cloace ...de data aceasta finisate.

Ce face Zilişteanu când nu manipulează piaţa imobiliară?
Ei bine, omu' face doctorat!!! Nu pot să vă dau link-ul cv-ului său pentru că şi-a eliminat site-ul de profesionist, dar ştiu că nea Zilişteanu a "finisat" o secţie de inginerie mecanică, a fost profesor la un liceu industrial, iar după instalarea lui Iliescu a devenit un foarte mare descurcăreţ imobiliar.

Principial vorbind, din experienţa personală, doctoratul anilor 2000 presupune pregătirea superioară într-un domeniu ştiinţific în vederea dobândirii unor abilităţi în domeniul cercetării. Din nefericire pentru demersul şmecherului şi împotriva oricărei logici elementare, inginerul mecanic Zilişteanu vrea doctorat în economie, la Catedra de Monedă a Facultăţii de Finanţe, Bănci, Asigurări şi Burse de Valori...că aşa-i "la România".

Ce-l preocupă pe inginerul mecanic Zilişteanu în "studiile" sale "ştiinţifice"?
Temă teză doctorat: CREDITUL IPOTECAR – ROL SI PERSPECTIVE ÎN ECONOMIILE CONTEMPORANE.

Deci băiatul şi-ar bate capul cu solvabilitatea nevoiaşilor în vederea îmbogăţirii cât mai rapide a păturii de băieţi deştepţi...cu iniţiativă. Bineînţeles că el n-ar fi în stare de capul lui să studieze ceva în domeniul ăsta, dar acolo unde intervin banii, profesioniştii meschini ...te pot rezolva.

Răsfoind primul referat susţinut de Zilişteanu în cadrul doctoratului, Politicile imobiliare nationale - premise de dezvoltare a creditului ipotecar, şi trecând peste faptul că într-un referat ştiinţific nu prea merge să dai referinţe bibliografice...link-uri de ziare, realizez că acest şmecher a avut la un moment dat contact cu realităţile mecanismelor domeniului imobiliar, dar tentaţia manipulării şi interesele personale datorate statului său de speculant imobiliar au primat în estimările sale din poziţia de trompetă ARAI (Asociatia Româna a Agentiilor Imobiliare).

Nu mai revin acum la manipulările burtosului, dar m-aş opri la opera ştiinţifică a inginerului mecanic cu veleităţi de doctor în economie:

"...economiile în tranzitie sunt dominate de stocuri imobiliare mari, dominate de rate mari ale ocuparii de catre proprietari. În raport cu descresterea populatiei, s-ar parea, la prima vedere, ca nu va aparea o cerere suplimentara în viitorul apropiat care sa necesite introducerea unor mecanisme de finantare imobiliara. La o examinare mai atenta, actualul stoc locativ este de o calitate redusa si exista o mare cerere potentiala pentru locuinte la standarde superioare. Pentru cresterea ofertei, trebuie promovat ritmul de construire si renovarea stocului existent, în paralel cu instituirea unor mecanisme de finantare imobiliara eficiente."

Oare nu Zilişteanu e cel care a manipulat piaţa de vechi, estimând scumpirile stocului locativ mare ...de calitate redusă? Nu el ne explica cum se duce familia tânără la bancă unde va constata că nu i se mai acordă credit de 100 000 Euro şi se va mulţumi cu o garsonieră în Rahova la 80 000 Euro?

"...fata de încurajarea constructiilor, guvernele trebuie sa creeze cererea solvabila prin aranjamente financiare adecvate. Lipsa unui sistem coerent de finantare imobiliara constituie principala cauza a lipsei de lichiditate a pietelor imobiliare din economiile în tranzitie."

Iată ce studiază ştiinţific Zilişteanu...lipsa cererii solvabile, care, vezi doamne, trebuie să fie creată de guvern prin ...aranjamente financiare. În condiţiile lipsei de lichiditate a pieţelor imobiliare din economiile în tranziţie, ce ne spui tu, Zilişteanule?

Ion Radu Zilisteanu, purtator de cuvint al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare: "In urma cu cinci sau sase ani, a cumpara un imobil pentru a-l inchiria sau pentru a-l vinde era o afacere foarte buna, pentru ca termenul de recuperare a investitiei era mai mic, undeva la 5-8 ani. Un yield (n.r. - randament) de 12-20% pe an, urias fata de tarile din UE, dar acesta se corela si cu dobinzile bancare, si cu cistigul din piata de capital, si cu cel din alte piete. De la inceputul lui 2003 s-a produs o crestere accentuata a preturilor la imobile, cu un plus pentru anii 2003-2004. Ritmul de crestere a scazut ulterior, iar acest termen de recuperare a investitiei a ajuns la 8-12 ani, ceea ce inseamna un yield de 8-12%. Cum dobinzile bancare sau cistigurile din piata de capital scad, asa si cistigurile imobiliare scad. Cind o sa indeplinim parametrii de intrare in zona euro, in anii 2012-2014, probabil ca vom ajunge la un termen de recuperare de 15-25 de ani, adica un randament de 4-6%. Perioada buna de pe piata imobiliara va mai continua cinci-sapte ani de acum incolo, cind intr-adevar profitabilitatea investitiilor va fi mai mare decit in UE.

Deci, guvernul trebuie să vă creeze vouă, speculanţilor, cerere solvabilă ca să vă menţină...yield-urile...logic...

"...strategiile urmaresc asigurarea unui cadru în care furnizarea locuintelor sa se faca pe baze comerciale, iar statul sa asigure sprijinul necesar celor mai putin favorizati, în vederea unor conditii locative adecvate."

Ai vrea tu...să-i subvenţioneze Geoană pe tineri să cumpere bişniţele tale.

În final redau o concluzie varză a mafiotului ştiinţific:

"Diferite provocari stau în fata dezvoltarii sistemelor de finantare imobiliara din economiile în tranzitie. Printre ele, se numara: eligibilitatea unei parti reduse a populatiei pentru acordarea de credite ipotecare, situatie macroeconomica înca nestabilizata, ineficienta pietelor financiare, cadrul legislativ insuficient adaptat sistemelor de finantare imobiliara. Niciuna dintre aceste probleme nu are o solutie facila si rapida. Rezolvarea lor necesita eforturi bine intentionate si sustinute pentru îmbunatatirea strategiilor de transformari economice. Evolutiile din ultimii ani sunt, însa, încurajatoare. Stabilizarea macroeconomica si cadrul legislativ au cunoscut îmbunatatiri notabile, determinând o expansiune si o rafinare a sistemelor de finantare imobiliara. Continuarea eforturilor, mai ales în ce priveste îmbunatatirea sistemelor financiare, îmbunatatirea cadrului legislativ si instituirea unor masuri pentru aplicarea mai ferma a legilor, va conduce la edificarea unor sisteme de finantare imobiliara functionale si eficiente."

Aş fi curios să cunosc opinia domnului Liviu Voinea, doctor în economie la ASE-ul bucureştean, cu privire la această mizerie precum sistemul românesc de învăţământ, în care un agent imobiliar cu pregătire de inginer mecanic şi cu abilităţi de cititor în stele, ajunge doctorand în economie.

Eurisko - consultanţi în orice

Fac referire la un articol publicat în Mai 2007, când cursul Euro-Leu era pe cai mari...

Conform realităţilor recente, Slovacia va adopta Euro în 2009, iar România îşi propune ca unic obiectiv major, trecerea la moneda unică în anul 2014. Obiectivul în sine este un pic cam prea îndrăzneţ, dar să admitem un decalaj de 5 ani între cele două ...economii, deşi în cazul României ar trebui să vorbim mai mult de credite decât de ...economii.

Să evaluăm puţin situaţia de acum un an. Curs 3,2 RON pentru un EURO, BNR-ul neliniştit datorită aprecierii monedei, rata dobânzii de referinţă 7,5%...7 ani până la adoptarea monedei unice....în teorie.

Cine este compania Eurisko? Tarlaua lui Bordei...descris anterior cu lux de amănunte...picante. La momentul respectiv nu fuseseră preluaţi şi-şi permiteau "analiştii companiei de consultanţă imobiliară" şi predicţii economice:

Trecerea la euro va duce la o creştere semnificativă a pieţei imobiliare, susţin analiştii companiei de consultanţă imobiliară Eurisko. Raţionamentul este cât se poate de simplu: trecerea la euro va presupune reducerea dobânzii de politică monetară a Băncii Naţionale a României (BNR) cu o anumită perioadă de timp înainte, ceea ce va duce la creşterea numărului tranzacţiilor imobiliare de pe piaţa românească.

Analiştii compară situaţia din România cu cea din Slovacia, care urmează să adopte euro în mai puţin de doi ani şi a operat scăderi ale dobânzilor de referinţă, pentru a respecta criteriile stabilite pentru adoptarea monedei unice europene, care se referă inclusiv la rata dobânzilor pe termen lung. “Urmând acest model, România ar putea înregistra, în acelaşi context, în următorii ani, schimbări majore pe piaţa imobiliară. Banca Naţională a Slovaciei a decis, de curând, reducerea dobânzii de referinţă la 4,25%, pentru a se conforma cerinţelor Uniunii Europene. Această măsură va avea ca şi consecinţă directă încurajarea cererii de credite ipotecare”, se arată într-un comunicat al Eurisko. Reducerea dobânzii va duce la creşterea numărului de credite imobiliare accesate de populaţie, dar şi a împrumuturilor pentru investiţii. România este una dintre cele mai tentante pieţe imobiliare din Europa de Est şi din Europa extinsă, cunoscând un adevarat boom în ultimii ani.

Unde suntem astăzi, 19 iunie 2008? Rata dobânzii de referinţă la 9,75%, cursul la 3,66 RON pentru 1 Euro şi adie un vânt de creştere a dobânzilor...la credite. Efectele colaterale nu le mai amintesc acum, dar băieţii ăştia...de la Eurisko şi-au mai tras o predicţie în portofoliu!

Ionuţ Bordei şi echipa lui de 24 de milioane de Euro

Băiatul din imaginea alăturată are 28 de ani şi face parte din echipa agenţiei imobiliare de fiţe Eurisko. Recent, această agenţie a fost achiziţionată de CB Richard Ellis pentru 24 milioane de euro, Bordei declarând fără falsă modestie că CBRE a plătit de fapt singurul activ al Eurisko...echipa de oameni...toţi profesionişti până la stele...în frunte cu el însuşi.

Totuşi, mă gândesc că domnu' Bordei nu prea face 2 RON...darămite milioane de Euro şi voi exemplifica o serie de tâmpenii pe care le-a scăpat în presă în ultimii 2-3 ani.

Băieţelul ăsta a reuşit să contrazică principii economice fundamentale culminând cu următoarea gherlă:

“Oferta mai larga nu face decat sa difersifice piata si sa creeze concurenta. Concurenta atrage dupa sine cresterea calitatii, care inseamna cresterea preturilor. Preturile vor avea in continuare un trend ascendent, dar in medie vor creste doar cu 15-20 % pe an in urmatorii 2 ani.”

Nu, nu s-a oprit aici. După ce piaţa de lux a ajuns la saturaţie, iar developerii au început să-şi îndrepte atenţia către clasa medie plus, iată ce precizare face tinerelu':

“Concurenta si calitatea sunt singurile care vor schimba preturile. Trendul este ascendent, dat fiind ca intotdeauna calitatea costa, dar face diferenta. Oamenii se uita din ce in ce mai mult la calitate, pentru ca locuintele sunt bunuri pentru o viata si nu bunuri de consum. Avem o piata selectiva si cumparatori din ce in ce mai experimentati si educati, iar acest lucru se va reflecta in piata”

Deci, ţăranii ăia lux au luat ce-au apucat. Abia acum...apar cumpărătorii experimentaţi şi educaţi...care-s cu o clasă mai jos, dar cumpără ...mai scump.

O altă mare judecată ...de valoare emisă de Bordei Ionuţ este cea legată de binecunoscutul raport cerere-ofertă conform căruia, în România, imobiliarele s-au scumpit cu 600-700%:

Acestea vor mai creste, dar nu din cauza faptului ca este cerere mul­ta. Cererea este un factor secun­dar. Preturile evolueaza din cauza a doi factori: pretul terenului si pre­tul constructiei.

Offf...la început se dublează preţurile în concordanţă cu declaraţiile unor specialişti de genul lui Bordei pe baza dezechilibrului dintre cerere şi ofertă, iar când cererea nu mai există, piaţa imobiliară trăind din declaraţii şi manipulări, aflăm că preţurile cresc din cauza...scumpirilor.

Totuşi, culmea valorii sale intelectuale este atinsă prin următoare scăpare:

Ceea ce se intampla in momentul de fata in Romania pe piata imobiliara este o oarecare stagnare a preturilor, dar nu din cauza ca nu sunt cumparatori, ci pentru ca acestia asteapta sa vada ce se intampla cu piata.
Acest tip de stagnare va dauna mereu cumparatorului, in contextul raportului actual dintre cerere si oferta, deoarece daca intr-un interval de cateva luni nu se mai cumpara, se aduna mai multi clienti, iar preturile vor creste foarte mult, cererea fiind imensa.

Se adună mai mulţi clienţi? Şi? Se varsă pe jos sau ce? Măi tăticule măi, staţi cu discount-urile afişate, toată ziua faceţi târguri unde vă prezentaţi ofertele ...promoţionale, nu vă bagă nimeni în seamă şi ai tu grija cumpărătorilor?

Ultimul sfat al lui Ionuţ Bordei e în aceeaşi notă de ...ultimatum:

Apetitul cumparatorilor ar trebui sa revina cat mai repede, deoarece cu cat o sa astepte mai mult, cu atat o sa creasca pretul mai mult. Exista posibilitatea ca odata ce oamenii vor observa ca preturile nu scad, sa se ingramadeasca la achizitii si atunci preturile vor creste cu siguranta

Băiete, stai liniştit că acuşica facem coadă la CBRE Eurisko...

Cât priveşte valoarea de piaţă actuală a locuinţelor noi, reprezentanţii din domeniul construcţiilor rezidenţiale consideră că acestea sunt corecte. Ionuţ Bordei şi-a argumentul poziţia spunând că preţul îl face cel care cumpăra, nu cel care vinde.

Păi, n-ar fi mai bine să le cumpere tot ei?

Ionut Bordei, Head of Residential la CB Richard Ellis Eurisko, crede ca 1.500 de euro pe metru patrat ar fi un pret corect în contextul scumpirilor din domeniul constructiilor.

Da? Aşa ...în general? Bordei? Vilă? Turn de 20 de etaje? 1500 Euro e preţul corect? Foarte foarte elaborat...mult profesionalism...

Fierul, mai scump cu 70% fata de momentul lucrarilor la primele ansambluri rezidentiale si cimentul, care s-a scumpit cu 30%, vor determina un cost de constructie de 700-800 euro pe metru patrat, la care se adauga costul serviciilor de arhitectura si de consultanta, astfel ca profitul dezvoltatorului poate fi limitat chiar si la 10%, pentru ca acesta sa poata vinde.

Nu cred că a mers atât de departe încât să se intereseze de preţul fierului în sine, dar aş fi tentat să cred că s-a referit la oţel. Oricum, Bordei rămâne un specialist român coerent şi consecvent. În urmă cu doi ani de zile aflam tot de la el evoluţia preţurilor materialelor de construcţii:

„Din luna decembrie si pina in prezent, materialele de constructii s-au scumpit cu 20%, ceea ce va duce automat la cresterea preturilor de vinzare a locuintelor“

Am fi tentaţi să credem că seceta a afectat puternic piaţa cimentului şi a ...fierului.

Bordei Ionuţ, la vasta lui experienţă în riăl isteit...nu-şi putea permite luxul de a nu se exprima cu privire la evoluţia generală a pieţei rezidenţiale din România:

Piaţa rezidenţială din România va ajunge la maturitate peste zece ani, potrivit lui Ionuţ Bordei, directorul Departamentului rezidenţial la compania de consultanţă imobiliară CBRE Eurisko.

Este, totuşi, o evoluţie...în comparaţie cu cei 50 de ani previzionaţi de Lopată.

Nu e atât de important dacă va fi sau nu aşa, Bordei Ionuţ e tânăr şi va avea posibilitatea să acumuleze ceva experienţă în domeniul în care se dă rotund.
Ce ne facem însă cu familiile tinere care iau în serios astfel de ...specialişti? Scenariul e bine ştiut...banii de avans...pierduţi, rate plătite de pomană, faliment, casă ipotecată şi ...multă ...verdeaţă.

Ciprian Lopată - un CEO mioritic

Cine este Ciprian Lopată?

Vorbesc despre, poate, cel mai mare specialist imobiliar...al României!

Scurt CV:
4 ani director vânzări Procter&Gamble
7 ani Director vânzări la grupul Colgate Palmolive unde a ajuns Manager General pentru ţările baltice
2 ani CEO al Cleanway Group - domeniu: managementul deşeurilor
3 ani CEO al Arco Real Estate Consulting...IMOBILIARE.

Rezultă clar un tupeu dobândit în anii postrevoluţionari în domeniul vânzărilor...respectiv adoptarea conceptului ..."plec unde mi se oferă şi fac...orice"...de-a ajuns Ciupică să se ocupe şi de gunoaie.

Simţul rafinat pentru banii nemunciţi l-a îndreptat pe Ciupică inevitabil spre imobiliare, domeniu în care s-a dat în stambă fără nicio jenă şi ...încă o mai face.

Iată câteva selecţii:

Ciprian Lopata: "Oriciti bani ati avea, cumparati proprietati imobiliare!"
Piata nu este una speculativa. Nu exista preturi mari sau mici, atit timp cit se vind. Aceasta este legea de baza a capitalismului. Este o impresie falsa ca astazi se intimpla ceva nemaipomenit in Romania. Acesta este un inceput normal. Ne putem compara cu Polonia de acum zece ani sau cu tarile baltice.

Ciprian Lopata a găsit reţeta succesului in imobiliare. "Piaţa imobiliară este ca un bebeluş nou-născut". Aceasta este parerea CEO-ului Arco Real Estate Consulting. Intr-un interviu acordat in exclusivitate pentru Bloombiz.ro, Ciprian Lopata vorbeste despre ce inseamna sa fii unul dintre principalii jucatori pe piata de real estate din Romania."Nu exista bubble imobiliar in Romania"Preturile apartamentelor vechi vor creste inca 10-15 ani de acum inainte, dupa care cresterea va fi mai lenta. Dupa vreo 50 de ani se vor stabiliza.

Înainte de boom-ul imobiliar românesc, economiile înfloritoare din ţările baltice făceau furori pe segmentul construcţii, segment care reprezintă în prezent baza creşterii economice trâmbiţate recent de Vosganian.
Ce se întâmplă de un an pe acolo?

Dacă în urmă cu doi ani preţurile proprietăţilor rezidenţiale creşteau de la o zi la alta, Lituania, Estonia şi Letonia sunt, începând cu aprilie 2007, protagonistele unei crize imobiliare de proporţii.

Între timp, pe lângă prăbuşirea pieţei imobiliare, inflaţia în Letonia s-a dus la 17,4% , iar economiile celor 3 ţări baltice se află în recesiune începând cu ultimul trimestru al anului trecut.

Ce credeţi că are de spus zelotul imobiliarelor Lopată despre pieţe imobiliare cu 2 ani mai în vârstă (considerând intrarea în UE ca referinţă şi principală cauză a umflării baloanelor imobiliare în Europa Centrală şi de Est) decât cea a României care va creşte în următoarea jumătate de veac?

"Situaţia actuală din ţările baltice este departe de a fi începutul unui crah imobiliar. Crizele din real estate sunt ciclice, iar aceasta este urmarea unui bubble pe această piaţă", a declarat pentru "Adevărul" Ciprian Lopată, partner IPC Investment Group, companie ce activează pe piaţa imobiliară din regiunea baltică.

Potrivit lui Lopată unul dintre factorii care au dus la aceste scăderi este criza de pe piaţa financiară la nivel mondial.

Experienţa în imobiliare începe să-şi spună cuvântul, Lopată a aflat că piaţa imobiliară este ciclică, însă ştie foarte bine că meseria lui este una bazată pe minciuni ieftine şi poziţii adoptate exclusiv în vederea prostirii majorităţii pentru îmbogăţirea speculanţilor sau, în momentul de faţă în ...Baltic states, minimizarea pierderilor.

Afacerile marilor dezvoltatori au depăşit cu bine momentul. Şi, potrivit lui Lopată, preţurile vor reintra pe o pantă ascendentă începând de anul viitor.

Ăsta e rolul unui imobiliar profesionist...PĂCĂLIREA!!!

Bineînţeles că nu-şi putea expune prea mult investiţiile din România şi, după fraza de mai sus, revine cu o precizare în ton cu declaraţiile sale anterioare din 2006 şi 2007.

În ceea ce priveşte un eventual crah în România, reprezentantul IPC subliniază că acesta este improbabil. " Piaţa românească de real estate este în creştere şi nu va fi afectată de criza financiară. Avantajul României este dat tocmai de imaturiatea pieţei".

Interese:

Arco reprezinta un joint-venture intre Arco Vara AS si dezvoltatorul imobiliar eston IPC Investment. In urma cu o luna, IPC a anuntat planuri investitionale in Romania care se ridica la 75 milioane euro. Compania va construi pana in 2008 662 de apartamente, in trei ansambluri rezidentiale din Bucuresti. Primele doua complexuri vor fi ridicate pe strada Fizicienilor 15 si vor totaliza 412 apartamente. Valoarea investitiei va ajunge la 45 milioane euro, potrivit site-ului companiei. Cel de-al treilea proiect, de pe strada Contesti, format din mai multe blocuri cu 9 etaje, va cuprinde 250 de apartamente si va costa 30 milioane euro.