Dacă mai sunt doritori de case americane, a apărut o predicţie interesantă pentru Case Shiller Index şi m-am gândit s-o corectez grosier, luând în considerare contracţia creditării ca efect direct al ţepuirii generalizate (The unbearable mightiness of deflation, Really Scary Fed Charts: The Master Plan, Deflation, Japan Leads the Way, Deflation Has Gone Global):
Apelez iarăşi la domnul Smeagol din "pelicula" Stăpânul belciugelor pentru a personaliza fraierul imobiliar... român.
Conform fazelor balonului imobiliar, domnii Bocsescu şi Pogeanu ne-au adus deocamdată în etapa:
Conform fazelor balonului imobiliar, domnii Bocsescu şi Pogeanu ne-au adus deocamdată în etapa:
Bull Trap & Return to "normal"
Indexul lui Renderman surprinde destul de bine naivitatea smeagolilor noştri şi, dacă sunteţi tentaţi de programul Prima Casă, unii economişti (cei mai profesionişti) spun că ajută ... economia. Şi dacă ar fi aşa, deşi nu va fi, garantat 100%, cu ce preţ credeţi că veţi fi "patrioţi"? Pare-se... de minim 6 ori mai mare. Patriciu zice 700 Euro/mp, dar se referă la apartamentele noi.
Între 1996 şi 2003 variaţiile preţului MEDIAN la 2 camere în Bucureşti au fost modice, raportat la euro, iar aşteptările unora de creştere a preţului cu inflaţia nu ţin cont că leuţul nostru este şi va fi tot mai paradit până l-om... îngropa în zona euro. Niciodată, după gestul "mărinimos" al lui Iliescu, preţurile locuinţelor n-au mai avut vreo legătură cu veniturile românilor din România. Din 2010 vor începe să aibă. Ce-i drept îmi limitez predicţia la apartamentele cu 2 camere. La 3 camere se adaugă şi... restanţele la întreţinere.
In Memoriam: Bula imobiliară din Manipulistan - o nouă megaţeapă
In Memoriam: Bula imobiliară din Manipulistan - o nouă megaţeapă
Postări
21 de comentarii:
in căt timp crezi ca vor ajunge preturile unde ai indicat tu?
si concluzia care e ?
Dar smeagolii cu terenuri mai au vreo speranta ?
@claudiu
Grosul disperării smeagolilor se va consuma de-a lungul lui 2010, iar în 2011 ajungem la resemnare. Referinţa e preţul median ceea ce permite unui cezar sau olandez menţinerea preţului de ofertă peste 100.000 Euro/mp, fără niciun ... deranj.
@m1ha1
În România naivitatea smeagolilor are rădăcini adânci în fiecare... sahară cerebrală, teren deosebit de... fertil pentru manipulare. Din fericire, minciuna are picioare scurte.
Urmăreşte "negii" laturii drepte ca să-nţelegi cât de greu e să renunţi la 10.000 Euro şi cât de uşor... dublezi pagubele.
Desigur au fost scaderi dramatice in US. Dar ca sa prinzi intr-un index ce se intimpla intr-o tara ce se intinde aproape pe un intreg continent este aproape imposibil, si asta recunoaste si R. Shiller (altfel foarte apreciat econom).
Pe de alt aparte, indexul Case-Shiller se bazeaza numai pe preturile locuintelor unifamiliare, in 20 zone metropolitane americane si care au fost vindute consecutiv, pentru a putea calcula preturile conform repeated-sales. Ideea de baza in repeated-sales este ca sint folosite numai proprietatile ce sint vindute de mai multe ori in perioada pentru care sint preturi disponibile (asa numitele matched-paires). Pentru ca metoda sa “lucreze”, trebuie sa ai intotdeauna un set mare de date. Ceea ce nu mai este cazul in ultimii ani.
Un alt dezavantaj al metodei ar fi faptul ca nu corijeaza pentru diferentele de calitate: daca locuinta a suferit modificari majore intre tranzactii atunci repeated-sales va pune diferenta de pret in sarcina trendului si nu al modificarii calitative.
Un index mai la indemina pentru US ar fi cred OFHEO, care are acoperire nationala. Ori aici modificarile de preturi nu sint deloc dramatice ca la Case-Shiller. Trebuie sa spun ca, din pacate, si acest index foloseste repeated-sales.
Acum despre “indexul imobiliar” dimbovitean: cita incredere poti avea statisticile bazate pe preturile cerute de proprietari sau agentii si necorelate pentru zona, calitate si suprafata?
Desigur, Romania a necesitat o corectie sanatoasa, desigur, putem sa tragem clopotele sa ne auda tot satul, dar nu a murit nimeni!
Si nu cred ca se va intimpla. Romania duce acut lipsa de locuinte de calitate, ritmul de construire este lent, finantarea este limitata.
Tinem legatura!
@D
N-am căutat bube în fund indexului când preţurile creşteau şi-l iau de bun şi acum. Desigur metodologia de calcul e interpretabilă pentru că evoluţia preţurilor nu e cea... corectă... spre prosperitatea tuturor idiocraţilor.
În particular, e plauzibilă influenţa bulelor sparte în câteva state aproape falimentare asupra indicelui naţional. În căsuţa adresată d-lui Soviani am şi precizat statele în care preţurile cresc, state care n-au trăit experienţa exuberanţei retarde. Prin urmare, pretind că nu deformez realitatea.
Câtă încredere să am în statisticile bazate pe preţurile cerute?
Foarte mare! Pretenţiile bişniţmenilor români încep să se ducă dracului. Desigur, preţurile de tranzacţionare pot fi mult mai mari decât pretenţiile lor din cauza... cererii mari.
România duce lipsă acut de ceva economie şi comportament financiar normal din partea populaţiei. După ce i-aţi îmbulinat cu credite insuportabile n-are sens să mai faceţi vorbire de lipsă de locuinţe de calitate. În plus, "finanţarea limitată" se datorează ineligibilităţii amatorilor de credit pe stomacul gol.
Amprenta raţionamentelor am recunoscut-o.
Lipsa locuinţelor de calitate nu-i argumentul "cel mai forte" pentru sustenabilitatea preţului median... fie acesta şi de ofertă.
Bineinteles, multi sustin ca preturile au crescut in Romania din cauza lacomiei/speculei. Uneaori sint data si exemple, iar de cele mai multe ori “chiaburii” sint supusi oprobiului public, uitindu-se faptul ca nu mai traim in perioada realist-socialista.
Dar o crestere asa masiva de preturi nu poate fi declarata decit daca luam in calcul si lipsa structurala de locuinte de calitate, o cerere continua in exces si numarul scazut de constructii noi.
Aceste probleme sint acum temperate de criza economica. Imi este teama insa ca, din cauza caracterului structural, odata cu redresarea economica preturile vor creste din nou vertiginos. Scenariu pe care nu il dorim, desigur.
@D
Chiaburii sunt ţărani aduşi de ceaşcă la bloc de au împuţit dormitoarele ceauşiste până la stadiul de cloace, iar iliescu le-a servit cu de la sine putere actele de proprietate.
Oprobiul public are legătură şi cu faptul că 4 milioane de români duc în spate 11 milioane de asistaţi social, iar mare parte din cei 6 milioane de pensionari reprezintă majoritatea chiaburimii imobiliare.
Pensie de pe urma celor 4 milioane de români iei? Bifat! Beneficiezi de subvenţie pentru agent termic? Bifat! Jupoi un individ sau o familie cu o chirie la negru? Bifat. Vrei o avere pe 4 pereţi? De ce să nu vrei?
Păstreaz-o chiaburule! Aceiaşi bani sunt buni şi în Franţa şi în Spania... diferenţa e că scapi de JEG şi de PROSTIE!
Din fericire cererea în exces e lecuită de... ruptincurism.
O creştere atât de masivă de preţuri are în spate extrem de multă prostie şi minciună. Să fii tu sănătos că românii, oricât de jos au fost, tot au trecut peste Caritas, FNI, Delphin... aşa că vor trece şi peste ţepele imobiliare.
O altă fericire ar fi durata crizei, de-a lungul căreia visele erotice se vor derula nestingherite nici măcar de pauza de... masă.
15 milioane de români, câţi vor mai fi rămas după criză în România, şi 9 milioane de locuinţe ar trebui să împace atât cererea, cât şi oferta la preţuri modice.
Nu stiu de ce esti asa de pesimist, nici o tara nu este perfecta.
Vad ca judeci oamenii repede. Lucrez se mai bine de 7 ani in Olanda si sint unul dintre putinii romani cu experienta internationala in statistica/econometrie si real estate.
Sa auzim de bine si succes!
@D
"Experienţa" ta e o povară.
D
Vechea-noua marota cu lipsa "locuintelor de calitate". I-a impiedicat cineva-ceva-careva pe dezvoltatori/constructori sa le "produca", in afara de hei-rupismul specific si las-o asa ca merge-asa, fazani au fost si vor mai fi?
A doua marota: locatia!
Chiar nu va plictisiti niciodata?
Precizare pentru cine a avut dubii, distinsul domn D este nimeni altul decât cel care recomandă creditele în euro:
Radu Zilişteanu
Planul B, Imperiul contraatacă, blog economic => un curent nou de opinie => manipulare... prin învăluire.
Aţi observat? N-a murit nimeni... deocamdată.
De ce nu poate urmari public blogul tau? Adica sa ma pot inscrie pe site?
@chrystyan
Nu stiu?
te bagi la un link exchange?
http://sssfinxxx.wordpress.com/
Cred ca bula imobiliara a si fost corectata. In zona 1 Mai preturile sunt ca la sfarsitul lui 2006 (stiu de 2 apartamente - la unul mi-a spus cumparatorul si la celalalt vanzatorul - preturile sunt aproape identice cu cele de pe anuntul)
Problema e evolutia economiei. Daca se depreciaza leul pana la 4,7 cati romani vor ramane fara case ? Ca sa aiba incredere investitorii si sa ne imprumute statul, cand o sa avem taria sa taiem cheltuielile bugetare ? Daca nu ne imprumuta o sa avem inflatie mare ca in 98. Avem campanie electorala - cum ne destrabalam ? Daca dau faliment 20% din firme cu cat va creste somajul real. O sa dureze 1 an criza romaneasca, sau 2 sau 3? Stimulul din SUA se va vedea in reducerea somajului incepand cu sfarsitul lui 2010. Cat mai pot scadea preturile la noi intr-un an jumate de plutire in deriva ? Cel putin 30-50% zic eu
@Cristina
În România suntem în plină bulă... realimentată guvernamental.
După alegeri vom afla unde suntem.
"Optimiştii" ştiu cât e procentul de praf din economia României.
Agenţiile de rating au şters pe jos cu noi? Şi de ce estimările lor de acum un an se par acum... blânde?
Total offtopic, corectează-mi şi mie te rog adresa site-ul din blogroll, mă ai cu adresa veche, inbalarii.blogspot.com. Încă mai merge, dar cine ştie, pe viitor redirectul s-ar putea să nu mai fie. Noua adresă este www.inbalarii.ro.
In primul rand Felicitari pt Blog , deja au trecut alegerile si inca nimic nu s-a intamplat , sau cel putin nimic notabil pe piata imobiliara , poti sa-mi spui cam in ce faza a balonului suntem acuma?
@Victor
Îşi fac tot mai simţită prezenţa... "smeagolii" cu atitudinea specifică fazei "return to normal"... redevin obraznici... dau peste nas celor care au vorbit despre prăbuşirea pieţei imobiliare.
"Piaţa s-a prăbuşit, dar nu şi preţurile... casa nu cere de mâncare...o vând cu cât vrea muşchiu... meu."
În 2010 apar executările silite... "fear".
Trimiteți un comentariu