Se scumpesc casele din SUA devenind astfel mai... profitabile!

Update:

On the one hand, we keep hearing from self-interested realtors that “It’s a great time to buy” but on the other hand, we have builders demanding a federal bailout, claiming that “Prices will continue falling for the foreseeable future”.

Real Estate Industry Contradiction

Titlul derivă de unde mi se trag şi nervii: Ziarul Financiar, hârtie de prostit fazani, care a publicat zilele trecute un "amplu" studiu al pieţei imobiliare americane, anunţându-ne astfel că bottom-ul tocmai a fost depăşit. Concluzia acestui studiu de 6 rânduri, conceput şi realizat ca la carte, se încheie în bine cunoscutul stil mioritic... dacă tot i-am prostit, măcar să dublăm... pot-ul:

Dobanzile la credite ipotecare au scazut cu 1,6% in ultimele sase luni, casele si apartamentele devenind astel mai profitabile.

În principiu, FHFA (that regulates Fannie Mae, Freddy Mac and the 12 Federal Home Loan Banks) a anunţat creşterea preţurilor la case pentru a doua luna la rând, în premieră în ultimii doi ani, şocând în acest fel redacţia ZF şi toate gâştele de pe The Money Channel.

Cutremurându-mă... înaintea seismului, la aflarea unei ştiri într-atât de pozitivă, m-am dus ţeavă către alţi indici americani ca să mă liniştesc înainte de a intra la cumpărare, însă entuziasmul meu a primit 3 replici cu nimic ieşite din comun: -2,7%, -3% şi -1,55%.

Bun, pentru a evita eventualele emoţii pe care mi le-ar mai putea oferi mass-media românească în următoarea perioadă prin intermediul "specialiştilor" invitaţi la TV, m-am oprit asupra câtorva articole din surse îndoielnice şi garantate 100% care converg către aceeaşi concluzie...

Înainte de a desfiinţa "reveneala" pieţei imobiliare americane ar fi decent să diseminez un sfat adresat tuturor "specialiştilor econometrici":

A commenter on a housing blog wrote recently that economists did a worse job of forecasting the housing market than either his father, who has no formal education, or his mother, who got up to second grade. "If you are an economist and did not see this coming, you should seriously reconsider the value of your education and maybe do something with a tangible value to society, like picking vegetables," he wrote on patrick.net. Sursa

MIKE WHITNEY:

Why is the press misleading the public about housing? The housing market is crashing. There are no "green shoots" or "glimmers of hope"; the market is worn to a stump, it's kaput.

Kaput, da' n-ai cu cine... nişte ţărani. Aminteşte de cea mai mare scădere lunară a indicelui compozit S&P pentru cele mai mari 20 de oraşe, înregistrată în luna ianuarie, nu omite faptul că Fed cumpără obligaţiuni emise de Fannie şi Fraddie şi, datorită lui Bernanke care a dus rata de politică monetară unde ar fi trebuit să ajungă preţurile caselor, creditacii beneficiază de dobânzi mici şi posibilitatea de refinanţare în loc de faliment care ar duce la creşterea... ofertei.

Note that we are now in uncharted territory — new home starts have never fallen to these levels for as long as the Commerce Department has been tracking this data (since 1959).

Zugravii americani sunt la ananghie, cică "rechinii" sunt prea speriaţi sau prea faliţi ca să "profite" de 4,8% dobândă fixă 30 de ani. Stabilitatea trendului se pare că e garantată şi de creşterea numărului de restanţieri din categoria "prime" şi, în ciuda programului pornit sub administraţia Obama de ocrotire a sclavilor, se modifică doar 4500 de ipoteci pe lună, iar numărul restanţierilor creşte cu 195000 pe lună. Vorbeşte lumea de 600 000 de proprietăţi din SUA intrate în posesia băncilor, care nu au fost scoase la vânzare... deocamdată, folosindu-se termenul de carnagiu.

Concluzia e beton şi-mi voi permite s-o redau cu copy-paste:

There probably won't be an uptick in housing until the market is flat on its back and given up for dead.

Charles Hugh Smith prezintă nişte grafice din care rezultă o scădere garantată a preţurilor de 50% şi cum US National Home Price Index e abia la -26%, titlurile din mass-media pot fi asociate cu forme grave de retard mintal acut. Argumente:

- ce creşte în 8 ani, nu atinge bottom-ul în 2;
- equity extraction game... is over;
- schema Ponzi a rămas fără fraieri;
- taxele pe proprietate sunt la cote maxime;
- aceleaşi 600 000 proprietăţi stocate de bănci;
- 3 "buli" concomitente: acţiuni, imobiliare, obligaţiuni.

The only conclusion to be drawn from the above charts is that those currently buying "at bargain prices" will very likely be disappointed as prices renew their downtrend in the near future.

Am întârziat publicarea "adaptării" din "media internaţională" până au apărut indicii s&p pe luna februarie. Nicio urbe americană n-a înregistrat stagnări sau creşteri de indici şi spun asta pentru că sunt optimist, proactiv şi în căutare de noi provocări. Dacă n-aş fi fost în halul ăsta, mă refeream la scăderi generalizate de preţuri în ultimii doi ani şi depăşirea pragului psihologic de -50% în Phoenix.

L-am rupt pe Zilişteanu... din context

De exemplu:

Aprilie 2008

"Indicele pieţei imobiliare ar fi util, poate fi făcut, dar necesită multe resurse, bani şi multă muncă. Dacă se pleacă de la premisa că vor fi luate datele de la notariate şi se va face astfel o statistică, se pleacă de la o premisă falsă. De când s-a schimbat modul de taxare a tranzacţiilor imobiliare nu mai putem crede în statisticile de la notari. Cumpărătorul se înţelege cu vânzătorul pentru a declara o sumă mai mică cu scopul de a plăti un impozit mai mic, iar în aceste condiţii datele înregistrate la notariate sunt sub nivelul real", a declarat vineri, pentru NewsIn, analistul imobiliar Radu Zilişteanu.

Sursa

Ianuarie 2009

Agenţii imobiliari consideră că noua grilă nu ţine cont de realitatea de pe piaţa imobiliară. „Se vorbeşte despre 94.000 de euro pentru un apartament în Militari, când preţurile sunt acum de şaptezeci şi ceva de mii de euro“, spune Ion Radu Zilişteanu. „Sunt nedreptăţiţi cetăţenii. Apartamentele se vând la preţuri sub grilă, dar taxele se plătesc la nivelul din grilă.

Sursa

Ce pot face 9 luni din "om"?

Personagiul m-a făcut sfertodoct. Cică dau sfaturi după ureche. Pe el îl cheamă la TV, pe mine nu, că la TV "apare" cei mai şmecheri.

Eu n-am afirmat niciodată că se va întîmpla cutare lucru, ci am spus întotdeauna "după părerea mea" sau, oricum, asta se înţelegea din context. Nu pretind că deţin adevărul absolut în ceea ce priveşte piaţa imobiliară din România, în ciuda faptului că m-am înşelat de extrem de puţine ori. Văd că mă citaţi copios şi trunchiat, extrăgând afirmaţiile din context.Sursa

Ţi-am rupt din context paragrafe de 15 rânduri (exemplul 1 si 2) care nici măcar nu-s prognozele tale de vârf. Pe alea le-ai făcut la ştirile Pro TV şi Antena 1 prin 2006-2007, manipulând piaţa imobiliară după ... necesităţi.

În ceea ce priveşte opiniile dv. privind piaţa imobiliară românească, ele denotă sfertodoctism, ca să nu spun urechism.

...

În prognozele pe care încerc să le fac, mă bazez pe prelucrarea econometrică a datelor obţinute din diferite surse de informare, pe contactul nemijlocit cu piaţa imobiliară românească din 1992, pe ipoteze din studii economice care propun modelarea fenomenelor imobiliare. Desigur, multitudinea variabilelor care determină evoluţia unei pieţe imobiliare (de natură economică, socială, demografică, psihologică, sociologică, legislativă, fiscală, etc.) face foarte dificilă elaborarea unui model economico-matematic de prognoză.

Zilişteanu, eu nici nu prea am emis opinii personale cu privire la evoluţia pieţei imobiliare, doar mi-am aruncat privirea asupra fenomenului şi am recunoscut schema Ponzi... imobiliară. Ăsta e urechism? Şi referirile la prelucrările econometrice (nema indici) şi multitudinea variabilelor (bani ieftini) care determină evoluţia unei pieţe imobiliare denotă "espertism"? Ia vezi tu cine a fost eronat.

V-aţi pus vreodată întrebarea de mă întreabă presa pe mine despre piaţa imobiliară românească şi nu pe dv.?

Pentru că eu nu pretind că-s "espert"? Poate nu-s trompeta niciunei asociaţii? Poate că n-am interese imobiliare şi n-aş avea de ce să fiu invitat la Pro TV să spun "că creşte"? Poate că mama m-a-nvăţat că nu-i frumos să minţi ca porcu'?

Pseudonimul e sănătate curată în România, iar doctoratul în alt domeniu decât cel în care te-ai specializat e... blat. Mai grav, citind referatul ştiinţific semnat de doctorandul Zilişteanu, la forma fără frecvenţă de 8 ani (specifică piloşilor), am observat o neconcordanţă impecabilă între ce ştii (sau ce ştie cel de-ţi scrie referatele) şi ce transmiţi maselor.

Ca cetăţean onest ce mă aflu am tot dreptul să pricep ce orătănii se învârt prin ograda asta şi cronometrările ieşirilor mele extraprofesionale... mă motivează. Când se va fi ales praful de mafia imobiliară şi victimele voastre vor fi căutând explicaţii, blogger.com le va oferi capete de Moţoc, Zilişteanu, Bordei, Lopată, Munteanu ş.a.

În concluzie, Zilişteanu, oricâtă mecanică şi economico-matematică ai şti şi oricâte prognoze econometrice ai făcut la viaţa ta, "citatele de 15 rânduri rupte din context" denotă o lipsă crasă de logică pe care eu n-o pot pune pe seama înşelărilor tale, ci a ... ÎNŞELĂCIUNILOR tale. Părerile tale de analist imobiliar, purtător de cuvânt ARAI, investitor imobiliar, patron de agenţie imobiliară şi doctorand în credite sub-prime au depăşit media... manipulării generalizate din anii anteriori, atât prin "precizie", cât mai ales prin expunere.

Tăcerea mieilor, "Hristos a inviat!" si intoleranţa la oi

Măcelul specific vremurilor şi atitudinea tranşantă a "societăţii civile" româneşti privind păstrarea tihnei faţă de "normalul" cotidian conduc la nevoia plăpândă a unui cvasi-bilanţ moral în Vinerea Mare că de săptămâna viitoare avem parte doar de vineri mici şi medii.

Aş începe cu grotescul Miercurii Mari, de care am aflat în Joia Mare, cum că "aleşii au mărit, înaintea Paştelui, salariile preoţilor". Mai mult, "au acordat ajutor financiar pentru repararea sediilor eparhiilor", ştiut fiind faptul că ciupercăraia bisericească postrevoluţionară se datorează enoriaşilor cu naivitatea la... ceruri.

N-o să mă opun tocmai eu prostiei neamului că experienţa pe care o duc în spate mă face un avizat neluptător împotriva a ceea ce nu poţi învinge, dar mă gândesc eu sincer dacă n-ar fi fost mult mai potrivit ca preoţii să primească nişte bice pe burţi în Săptămâna Mare? Cum vine asta... să-ţi baţi joc de tot neamul creştin-laic, rupând din bugetele prioritare unei societăţi umane civilizate, şi să premiezi, în "Săptămâna Patimilor", tocmai apostolii... căinţei?

Însuşi marele conducător al neamului, Băsescu voievod, a glăsuit pe tema stabilirii priorităţilor României, subliniind ori de câte ori ia o pauză în lupta domniei sale cu sistemul ticăloşit, că toţi cei care nu aduc plus valoare financiară societăţii nu vor vedea mălai de la Măria Sa! Ce fel de trepăduşi ai Măria Ta?

„Biserica este o instituţie fundamentală a statului, care nu a fost tratată cu suficientă seriozitate, deşi este singura instituţie care are, în orice colţişor, personal calificat”, a ţinut să se facă auzit şi democrat-liberalul Ioan Oltean.

Calificat să ce? Să vă umple secţiile de votare cu enoriaşi spălaţi pe creier?

...

Cam aici mi-am priponit pornirile satanice din "Vinerea Mare" în momentul în care am primit o urare de sezon care m-a făcut să mă simt... "ca ceilalţi".

Eh, pe parcursul "sărbăutorii"* mi-am revenit şi datorită lui Dan Puric care ar putea convinge şi o babă schimonosită, emanând "fiori reziduali", că-i cea mai zână dintre stele dacă-l acceptă pe divin în sufletul... care nu-l are. Fentând flegmele stradale, omiţând din peisaj "buna creştere" a poporului român, răspunzând cu "Mă bucur să te... mai văd" la "Hristos a înviat!", aproape că aş avea argumente grele împotriva balivernelor lui Puric, artist, coregraf şi om de cultură, da' nu caut să intru în polemici cu aplaudacii îmbrobodelii în juru' cozii.

Şi... totuşi, de ce să mă simt eu bou în ţara mea, când adevărul e că România însăşi e "bovinitatea Europei"?

Romania: 90% cred în dumnezeu; 8% cred într-o şforţă; 1% cred ni'ca (pentru cârcoteli, restul de 1% se regăseşte după virgule);
Germania: 47%; 25%; 25%;
Franţa: 34%; 27%; 33%;
Suedia: 23%; 53%; 23;
Cehia: 19%; 50; 30%...

Sursa: Eurobarometer 2005



Sondajul Gallup din 2007-2008 ne-a pus în valoare imaginea de sfinţii Europei, fiind penultimii din Europa care au răspuns "NU" la întrebarea: "Does religion occupy an important place in your life?"

Mai lemne ca noi (18%) sunt doar turcii (9%). 83% dintre suedezi, 80% dintre danezi, 74% dintre cehi, 73% dintre francezi, etc. îşi văd de treabă.

Dacă trecem peste poezia care ne ocupă tot timpul, am putea remarca faptul că nu-i tocmai rău că 1% dintre români oferă speranţă ... întregii lumi că şi meleagurile mioritice ar putea fi cândva NORMALE!

*Pepsi

Matematicienii vorbeşte, inginerii traduce

...2010 va fi un an în care vom vedea o stabilizare şi un început de creştere pe piaţa imobiliară.

Din punctul meu de vedere, dezvoltatorii imobiliari, sau mai bine spus cei care au încercat să scoată un profit cât mai mare, executând lucrări de calitate cât mai joasă ei sunt cei care pierd acum: speculatorii. Ceea ce e foarte bine.

Familia mea a fost implicată în afaceri imobiliare prin anii 2006, dar noi am încheiat totul la mijlocul anului 2007. Eu sunt profesor de matematică, ori în matematică procesele pot fi modelate, pot estima punctele de maxim şi minim dacă nu vrei să faci bani, cu orice preţ, pe termen scurt....

Sursa

D-na Tatoiu, din ce spuneţi în privinţa modelului dumneavoastră matematic, maximizarea funcţiei obiectiv pe care aţi dedus-o cu ajutorul ipotezelor considerate în cadru intim v-a ajutat să luaţi decizia de a ieşi din piaţă în 2007.

Cum aţi putut modela matematic evoluţia pieţei imobiliare româneşti fără să dispuneţi de:
1. Indici imobiliari.
2. Volumul tranzacţiilor imobiliare care au la bază bani negri.
3. Grosimea obrazului şmecherilor imobiliari, bancherilor şi împroprietăriţilor iliescieni.
4. Gradul de infantilism al tineretului olimpic şi al managerilor norvegieni de fonduri de investiţii?

Aşteptarile mele au constat în spargerea balonului imediat după integrare din simpla extrapolare a întâmplărilor normale petrecute în ţările intrate în UE înaintea noastră.

Dacă aţi fi recurs la această motivare, aş fi spus ca sunteți o doamnă de bun simţ, însă aruncarea unor vorbe goale cu modele matematice şi puncte de minim şi maxim pentru a susţine afirmaţia atingerii bottom-ului în 2010 mi-au reamintit că sunteţi o simplă dătătoare... de lucru la oameni ca să are şi gura lor ce să mănânce, şi dumneavoastră profit pe măsura orgoliului de biznismen bazat pe modele matematice.

Acum, după ce jocul piramidal al creşterii exponentiale s-a spart, nu este nevoie de modele matematice invocate oral de FOŞTI profesori de matematică. Mai ales că aceste "modele matematice" şi prelucrările statistice tembele făcute de supermatematicienii lui fish, cu nişte coeficienţi de corelaţie de 0,7 şi adecvanţe măsluite, ne-au adus la realităţile de azi.

Punctele 2 și 4 enumerate mai sus sunt praf şi ne întoarcem la preţuri sustenabile, corelate cu puterea de cumpărare medie a românilor.

Aşa, la şto, să ne dăm modelatori, putem simplifica funcţia obiectiv la câţiva coeficienţi, cum ar fi:
1. Scapă cine poate şi cum poate.
2. Cu cât mai repede... mai multe pene.
3. Putere de cumpărare.

Minimizarea acestei funcţii prin metoda clasică "din ochi" ne conduce la sub 36 venituri medii lunare pentru o cloacă medie.

Eu sunt de principiu că în materie de apartamente mai trebuie aşteptat vreo 6 luni, în ce priveşte terenurile cam un an de zile", a spus doamna Tatoiu.

Eu zic că turcii vin prin pădurea cu stejari.

Bizonii care au de gând să aştepte stagnarea şi creşterea preţurilor estimate prin modele matematice de diverşi intervievaţi să aibă în vedere nivelul de preţ "estimat" mai sus. Asta nu înseamnă că sfătuiesc pe cineva să vândă acum. Din contră! NU VĂ VINDEŢI CASELE! Nu luaţi în seamă toţi proştii de pe internet, mergeţi pe mâna SPECIALIŞTILOR!!! Ca şi până acum.

P.S. Aş mai adăuga că fraza a doua din primul citat poate induce cititorului impresia că intervievatul ştie ce spune. Mai mult, asemănarea cu "Am învins! Armata e cu noi!" subliniază... dacă mai era nevoie... că intervievatul se dă bine cu publicul larg. Da, SPECULATORII au instalat ghivete din plastic şi pereţi din câlţi şi vor avea cel mai mult de pierdut. Cei care au folosit cărămidă de Prusia şi ţăvăraie din cupru vor pierde, nu-i aşa, cel mai puţin.